“22城集中供地“政策

近期多家媒體報(bào)道,，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件,，2021年,，包括北上廣深 4個(gè)一線城市,，和南京,、蘇州,、杭州,、廈門,、福州、重慶,、成都,、武漢、鄭州,、青島,、濟(jì)南、合肥,、長沙,、沈陽、寧波,、長春,、天津,、無錫18個(gè)二線城市，實(shí)行住宅用地兩集中：集中發(fā)布出讓公告和集中組織土地出讓,，上述城市住宅用地公告不能超過3次,。沒有統(tǒng)一的時(shí)間，例如天津是3,、6,、9三個(gè)月，濟(jì)南是5,、8,、10三個(gè)月。

2020年全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

2020年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14.1萬億元,，同比增長7.0%，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn),。其中,，1-12月住宅開發(fā)投資額為10.4萬億元，同比增長7.6%,，增速較1-11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn),，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)，占開發(fā)投資總額比重為73.8%,。

2020年商品房銷售面積為17 .6億平方米,，同比增長2.6%，較上年的增長下降 0.1%,。其中1-12月住宅銷售面積為15.5億平方米,，同比增長3.2%，辦公樓銷售面積同比下降10.4%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降 8.7%,。

2020年商品房銷售額為17.4萬億元，同比增長8.7%,，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn),。其中，1-12月住宅銷售額為15.5萬億元,，同比增長10.8%,，辦公樓銷售額同比下降5.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降11.2%,。

△2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)

從各類型業(yè)態(tài)看,，住宅仍是房地產(chǎn)投資額的主要組成部分。

△2020年房地產(chǎn)投資額各業(yè)態(tài)占比

2020年22城的住宅土地供應(yīng)數(shù)據(jù)

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020 年這22個(gè)城市純住宅,、商住用地供應(yīng)的規(guī)劃建筑面積是 4.1億平方米,，占到百城住宅用地供應(yīng)面積的比重達(dá)55%，土地供應(yīng)雙集中政策執(zhí)行的這22個(gè)城市,，也是當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場活躍度比較高的熱點(diǎn)一,、二城市。

△2020年度純住宅,、商住項(xiàng)目土地供應(yīng)（數(shù)據(jù)來源：CRIC）

22城在2020年TOP5房企的權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)

2020年房企的市場集中度逐步提升中,，TOP5房企商品房銷售總額31417.3億元，占比18%,。

△22城2020年度銷售前五房企權(quán)益銷售額（數(shù)據(jù)來源：CRIC）

集中與分化

房地產(chǎn)市場面臨政策的持續(xù)調(diào)控,，集中供地政策有助于減少土地市場惡性競爭，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn),，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn),?！凹泄┑亍罢撸瑥牡胤秸慕嵌瘸霭l(fā)進(jìn)行了一定的限制,；“三道紅線” 政策直接限制了房企的融資,，而“房地產(chǎn)貸款集中管理制度”是從金融機(jī)構(gòu)的角度去限制房地產(chǎn)相關(guān)的貸款。從這三個(gè)角度出發(fā),，全面地對整個(gè)行業(yè)的杠桿進(jìn)行限制，最終還是希望促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展,，降低行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。

對于熱點(diǎn)城市，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的凈流入,，核心區(qū)域板塊較好的項(xiàng)目,，仍然能夠吸引到大量的企業(yè)和資金，參與的企業(yè)意向性仍較高,，競爭仍然會非常激烈,，土地價(jià)格也可能保持在較高的位置，房企有向核心區(qū)域集中拿的趨勢,。非熱點(diǎn)城市,，板塊較偏的，在集中供應(yīng)的政策下,，可能面臨參與企業(yè)減少,，土地價(jià)格下降的趨勢。

土地市場由12個(gè)月的供應(yīng)變成集中供應(yīng)，土地拍賣需要有大量的資金,，而房企面臨比較強(qiáng)的融資約束,，在短期內(nèi)擁有大量的資金參與到不同城市和不同地塊的競爭中可能存在困難，因此未來的房企會加強(qiáng)前期的項(xiàng)目研判工作,，在不同的區(qū)域或地塊之間去做取舍,，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拿地。單個(gè)地塊吸引到的企業(yè)數(shù)量和資金規(guī)模,，可能會出現(xiàn)下滑,，整個(gè)土地市場也會更加理性，城市和板塊之間的分化也會進(jìn)一步的加深,。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),，調(diào)控政策趨于常態(tài)化，集中供地政策,，不僅考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營以及融資能力,，更要具備更好的現(xiàn)金流匹配能力，無論對于龍頭房企還是中小房企,，目前這樣的政策場景還缺乏可供參考的情景,，雖然各方分析對中小房企的發(fā)展有偏負(fù)面的影響，但是不排除有一部分專注深耕的中小房企,，在深耕的城市有較好的資源優(yōu)勢,，基于對區(qū)域的理解，也能帶來發(fā)展的機(jī)會,。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是集房屋,、市政、工業(yè),、建筑和商業(yè)等綜合開發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè),，它的關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng),，產(chǎn)生了巨大的"拉動效應(yīng)",。對房企來說，拿地,、開工和推盤的節(jié)奏相對比較穩(wěn)定,，土地的集中供應(yīng)可能會帶來相對集中的推盤，對產(chǎn)業(yè)鏈上下游,，從材料的供應(yīng)商,，建筑公司，設(shè)計(jì)公司,，也將會產(chǎn)生拉動效應(yīng),。

土地集中供應(yīng),，項(xiàng)目集中開發(fā)，未來的競爭還將體現(xiàn)在供應(yīng)鏈的競爭,，優(yōu)秀的供應(yīng)商資源將變得非常搶手,，無論是材料還是總包、設(shè)計(jì)資源等,，擁有核心競爭力的供應(yīng)商必將占領(lǐng)一席之地,，規(guī)模化,、產(chǎn)品和技術(shù)領(lǐng)先,、服務(wù)與支持領(lǐng)先，質(zhì)量一流,，以及總成本低,，都將是供應(yīng)商評估考量的標(biāo)準(zhǔn)。對頭部企業(yè)來說,，強(qiáng)者恒強(qiáng),，將繼續(xù)加速增長，集中度將進(jìn)一步提升,，不同梯隊(duì)的企業(yè)在未來經(jīng)營表現(xiàn)上會不斷地出現(xiàn)分化,，中小型公司不斷競爭細(xì)分市場。74%的住宅投資額,，集中供應(yīng),，也將對住宅市場供應(yīng)鏈的市場需求持續(xù)走高，原僅立足于公建市場的供應(yīng)商資源,，也將會對住宅市場投入資源,，住宅市場也將會裂變出更多的自立門戶的供應(yīng)商資源。

供應(yīng)鏈集中度的提升,，也將倒逼企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,、提效。只有和客戶之間的密切合作,才能打造供應(yīng)鏈整體的競爭優(yōu)勢,。

本文數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局,、CRIC