前言：

目前，建筑工程概算超估算,，預(yù)算超概算,，決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象普遍存在，嚴重困擾著建筑業(yè),，做為建筑產(chǎn)業(yè)附屬的幕墻產(chǎn)業(yè),，也同樣存在著這種“三超”現(xiàn)象。如今,，各種幕墻在建筑項目中的應(yīng)用已越來廣泛,，且投資額度有越來越大的趨勢，動輒幾千萬甚至上億元的幕墻項目已很普遍,。在這種情況下,，越來越多的業(yè)主（建設(shè)方）認識到幕墻項目的投資控制的重要性。

筆者在通過以往項目經(jīng)驗并結(jié)合自身專業(yè)知識,，從幕墻顧問第三方獨立公正的角度出發(fā),，總結(jié)出幕墻顧問如何在幕墻項目實施的全程中向業(yè)主提供專業(yè)的投資控制服務(wù)。這種投資控制方面的服務(wù),，可以幫助業(yè)主在幕墻項目范圍內(nèi)對投資進行合理的使用和有效的把控,。

投資控制是幕墻工程項目控制的重點，貫穿于幕墻項目建設(shè)的全過程,，是在滿足幕墻項目合理工期和質(zhì)量的前提下,，采取技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段,，在幕墻工程建設(shè)的各個階段尤其是建筑設(shè)計階段和幕墻方案設(shè)計階段對投資進行控制，將幕墻工程項目的投資控制在限額范圍內(nèi),，使幕墻工程項目的投資發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益,。筆者認為，幕墻顧問對幕墻工程的投資控制應(yīng)該從以下幾個方面（關(guān)鍵點）進行：

- 建筑設(shè)計階段：提供系統(tǒng)選擇建議,、幕墻初步方案比選及優(yōu)化,、投資目標值設(shè)定（估算）； 

- 幕墻方案設(shè)計階段：設(shè)計概算,、方案經(jīng)濟性優(yōu)化,、各種材料經(jīng)濟性對比分析；

- 幕墻招投標階段：工程量清單,、確定標底（預(yù)算）,、評標回標價格分析、協(xié)助業(yè)主簽署合同,； 

- 幕墻施工階段：變更簽證審核,； 

- 幕墻竣工階段：竣工整體結(jié)算審核。

幕墻顧問對各階段投資控制方法及工作介紹 

 一,、建筑設(shè)計階段

建設(shè)項目設(shè)計階段是對幕墻投資控制的關(guān)鍵階段,，在對建設(shè)項目作出投資決策后，緊接著開展的就是設(shè)計工作,。建設(shè)項目設(shè)計是實施可行性研究結(jié)論,、投資決策意圖的過程，是項目建設(shè)的靈魂,，是揉合建筑技術(shù)與建筑經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),。在此階段，建設(shè)項目的平面和立體結(jié)構(gòu)布局,、各種建筑指標,、建筑工藝技術(shù)、所使用設(shè)備和材質(zhì)標準等均被確定,，也可以說,，建設(shè)項目的投資額也被大體確定。

據(jù)國內(nèi)外有關(guān)資料分析,，在初步設(shè)計階段,，影響項目投資的可能性為75%～90%；在技術(shù)設(shè)計階段,，影響項目投資的可能性為35%～75%,；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為10%～35%,。顯而易見,，建設(shè)項目設(shè)計階段是對幕墻投資控制的關(guān)鍵階段,。 

在建筑設(shè)計階段，幕墻顧問的主要工作是：

- 對建筑設(shè)計階段的幕墻方案進行經(jīng)濟性的比選,，并提供優(yōu)化方案,；

該階段的幕墻方案已被基本確定，如是采用玻璃幕墻還是鋁板幕墻,，是采用單元式幕墻還是構(gòu)件式幕墻等這些問題已基本確定。這時,，幕墻顧問可以根據(jù)建筑功能需求及美觀性,、經(jīng)濟性等要求，對幕墻方案進行比對,，選擇最合適的方案,，向業(yè)主及建筑師提供優(yōu)化后的方案供選擇參考。

- 根據(jù)建筑資料和相關(guān)要求,，向建筑師和業(yè)主提供經(jīng)濟合理的幕墻系統(tǒng)選擇建議,； 

幕墻系統(tǒng)的選擇對成本的影響也是非常大的，同樣的單元式幕墻,，選擇不同斷面的型材和玻璃,，其價格往往相差很大。筆者經(jīng)過分析得出,，在幕墻單位平方的價格組成中,，材料費用占到幕墻單價的80%左右，有時會更多一些,。而在不同幕墻的材料組成中,，龍骨及面材又占到了很大的比例，下表為幕墻材料價格中不同材料所占的百分比： 

表1 幕墻材料價格中不同材料所占的百分比（普通幕墻）

由上表中,，我們可以看到,，材料的選擇對幕墻成本的影響是至關(guān)重要的，其中的龍骨及面材的選擇更是重要,。幕墻顧問在建筑設(shè)計階段將會對不同幕墻方案的系統(tǒng)材料進行初步的價格分析,，提供分析報告，并向業(yè)主及建筑師提供幕墻系統(tǒng)選擇建議,，合幕墻的系統(tǒng)確定更為合理,、經(jīng)濟。

- 在方案和系統(tǒng)基本確定情況下完成幕墻投資估算,，即設(shè)定幕墻投資目標值,。

幕墻顧問將會根據(jù)業(yè)主及建筑師的要求，對幕墻方案進行整體投資估算,，幫助業(yè)主確定幕墻投資目標值,，該目標值將會是幕墻整體投資的控制值,。

通過幕墻顧問在建筑設(shè)計階段的上述工作，可以使項目的幕墻總投資在該階段被合理有效的確定下來,，對按下來的幕墻投資控制提供了基礎(chǔ),。 

二、幕墻深化設(shè)計階段

幕墻深化設(shè)計主要是指在前期對幕墻形式及幕墻系統(tǒng)確定后,，由專業(yè)設(shè)計單位對幕墻方案做招標前的圖紙設(shè)計,，用作招標的圖紙將會設(shè)計的較為詳細。該階段也是幕墻投資控制的關(guān)鍵階段,。在該階段幕墻顧問可以從以下幾個方面對幕墻投資進行合理控制,。

- 編制設(shè)計概算

幕墻顧問可以根據(jù)設(shè)計方案編制幕墻設(shè)計概算，通過設(shè)計概算我們可以清楚的知道,，在整體項目中各種不同類型的幕墻的初步造價,。我們可以將幕墻總投資的控制分解到各分部幕墻中去，通過對各分部幕墻的投資控制來達到最終整體幕墻的總投資的控制,。同時,，通過設(shè)計概算來驗證設(shè)計方案，將超出概算的部分進行合理有效的調(diào)整,，力爭使幕墻投資控制在我們允許的范圍內(nèi),。

- 對幕墻方案進行經(jīng)濟性優(yōu)化，采用限額設(shè)計,，控制投資膨脹

幕墻方案設(shè)計是一個溝通,、交換意見的過程。幕墻顧問在方案設(shè)計時,，將會與業(yè)主及建筑師進行不止一輪的技術(shù)溝通和意見交換,。在這個過程中，幕墻顧問會根據(jù)各方的意見進行方案調(diào)整,，并對調(diào)整的方案進行經(jīng)濟性對比優(yōu)化,。而且在設(shè)計中將會采用限額設(shè)計，以控制投資膨脹,。 

所謂限額設(shè)計,，就是按照批準的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算,，控制施工圖設(shè)計,；我們會在保證達到各分部幕墻使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計,；嚴格控制技術(shù)設(shè)計和方案圖設(shè)計的不合理調(diào)整,，保證總投資額度不被突破。這樣層層分解,，達到控制投資和加強管理的目的,。為保證限額設(shè)計能順利開展,，在幕墻項目設(shè)計之初，業(yè)主應(yīng)明確建設(shè)規(guī)模,、使用功能,、總投資限額等主要指標。

- 對幕墻主要材料進行經(jīng)濟性對比分析 

在方案設(shè)計階段,，將會確定幕墻系統(tǒng)選用的主要材料的品牌,、規(guī)格、價格等參數(shù),。幕墻顧問將會從專業(yè)的角度出發(fā),，依據(jù)各種材料的市場表現(xiàn)，對各種不同品牌的材料進行進一步的經(jīng)濟性對比分析,。根據(jù)分析結(jié)果,，在與業(yè)主及建筑師交換意見后,，進行最終選用,。這樣可以有效的避免因材料不同、品牌不同所引起的價格差異,。

我們相信通過幕墻顧問在幕墻方案設(shè)計階段的上述工作,，將會使幕墻工程的總體投資控制在我們估算的范圍內(nèi)。而這時的幕墻方案也將會是結(jié)合了“經(jīng)濟性,、美觀性,、功能性、安全性”于一體的最優(yōu)化方案,。

三,、幕墻招投標階段  

隨著幕墻市場競爭日益激烈，招投標制度進一步加強,，使幕墻工程降低費用,，獲取更大的投資收益成為可能。在招投標階段要達到有效控制工程投資的目的,，必須正確處理好工程投資與工程質(zhì)量及建設(shè)工期的關(guān)系,，并對工程投資進行全過程動態(tài)管理。在幕墻的招投標階段,，幕墻顧問對工程投資的控制服務(wù)工作主要有以下幾個部分,。

- 根據(jù)幕墻招標圖紙，編制工程量清單

幕墻顧問可以根據(jù)已經(jīng)確定的幕墻招標方案圖紙,，編制分部分項工程量清單,。通過幕墻顧問對清單的編制，可以把各分部分項的工程量更準確的計量,，這樣可以避免由于清單的不準確,，而造成的投標價與實際價格的差異,。準確全面的工程量清單，也可以有效的避免在施工過程中的變更和簽證,。該部分清單由幕墻顧問提供給業(yè)主,，供業(yè)主招標時使用。

- 根據(jù)幕墻招標圖紙,，確定幕墻標底（即編制預(yù)算） 

幕墻顧問可以根據(jù)幕墻招標圖紙和工程量清單,，分別編制幕墻單位平方價格和工程總造價，即編制準確的幕墻預(yù)算,，確定幕墻標底（該標底只供業(yè)主參考）,。同時，也可以對不同形式的幕墻進行系統(tǒng)含量分析,，以便于更準確的對幕墻整體投資進行控制,。

- 進行評標，并對回標價格進行分析 

在投標過程中,，幕墻顧問可以應(yīng)業(yè)主的要求進行評標,。對不同承包商提供的投標圖紙進行經(jīng)濟性分析和比對，同時根據(jù)已編制的幕墻預(yù)算和幕墻系統(tǒng)的材料含量對各回標價格進行詳細分析和比對,。這樣可以查找出投標價格中是否有漏洞和埋伏,，是否有不合理的低價和高價。幕墻顧問會向業(yè)主提供一份詳實的經(jīng)濟性評標報告,，供業(yè)主在確定承包商時參考,。

- 協(xié)助業(yè)主簽署幕墻工程合同

現(xiàn)在一般工程都采用最低價中標，所以,，幾乎所有承包商在投標過程中都會打埋伏,，為中標之后增加造價留下伏筆。針對以上情況,，幕墻顧問將站在業(yè)主的立場,，以專業(yè)的角度在合同簽訂上把好關(guān)，對各幕墻系統(tǒng)造價進行審查,，讓施工企業(yè)的合同價及結(jié)算總造價是在業(yè)主完全清楚（只有業(yè)主通過的設(shè)計修改才可增加總造價）,、質(zhì)量標準明確、工期明確的條件下簽訂合同,，可為業(yè)主節(jié)省工程投資,，避免施工過程中的經(jīng)濟糾紛及工期延誤。

四,、幕墻施工階段：變更簽證審核,。

項目施工階段工程造價的控制是通過控制承包商的行為來實現(xiàn)相應(yīng)的控制目標。而對承發(fā)包商主體行為的控制，是實現(xiàn)工程造價控制目標的最有效的途徑之一,。我們都知道,，在施工過程中不可能沒有變更的，無論是技術(shù)上的變更還是價格上的變更,，往往這兩種變更是緊密聯(lián)系在一起的,。幕墻顧問可以通過對施工階段的各種變更簽證進行審核，控制價格的變更,。

對各種變更,，一是應(yīng)盡量控制在設(shè)計階段，因為在工程施工過程中設(shè)計變更必然會造成返工浪費,；二是應(yīng)盡量提前變更,，變更的時間越早，產(chǎn)生的損失就越??；三是應(yīng)在每一變更之前，進行工程量及造價增減分析,，并與現(xiàn)場人員協(xié)商,，嚴格控制不合理變更的出現(xiàn)。如果變更后工程總造價突破總預(yù)算,，必須經(jīng)有關(guān)部門審查同意,。許多工程就是由于現(xiàn)場簽證不嚴肅,，為工程結(jié)算帶來許多不必要的麻煩,，造成相當大的經(jīng)濟損失。因此,，嚴格現(xiàn)場簽證管理,，避免造成工程造價攀升的事項發(fā)生，是施工階段工程造價控制的關(guān)鍵,。 

五,、幕墻竣工階段：竣工整體結(jié)算審核。

竣工結(jié)算階段是幕墻項目全過程投資控制的最終階段,，也是最后一個程序,。它是全面考核投資控制效果好壞的主要環(huán)節(jié)，也是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標志階段,。

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖,、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量,。結(jié)算綜合單價應(yīng)按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定,。各項取費應(yīng)按合同約定以及項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

幕墻顧問在此階段一定要嚴格把關(guān)，依據(jù)承包合同,、指定供貨合同及其他合同的有關(guān)規(guī)定,，及時開展竣工工程的結(jié)算審核工作，并做出完整的幕墻項目結(jié)算審核報告,。 

綜上所述,，幕墻項目的投資控制是一項艱難而又繁瑣的工作，涉及面廣,，周期較長,，包括的內(nèi)容多。通過幕墻顧問的投資控制服務(wù)工作,，可以有效地控制幕墻項目的投資,，防止“三超”現(xiàn)象，可以更好地發(fā)揮投資效益,。同時,，筆者建議要把控制投資的重點放在項目前期階段上。只有在做好此階段工作的基礎(chǔ)上,，才能做到全面,、系統(tǒng)地實施幕墻項目全過程投資控制，才能盡可能減少以至避免目標值與實際值發(fā)生偏差,。